En France, les propriétaires des EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) constituent un paysage diversifié mêlant secteur public, associations à but non lucratif et acteurs privés aux profils variés. Cette répartition influence directement la gestion et les services offerts dans ces résidences seniors. Nous allons explorer ensemble qui se cache derrière ces établissements et comment ces différentes catégories façonnent le secteur. Pour cela, nous verrons :
- La répartition globale des EHPAD entre public, privé associatif et privé commercial,
- Les principaux grands groupes privés et leurs propriétaires,
- Les mécanismes de propriété des murs et de gestion opérationnelle,
- L’impact de ces propriétaires sur la qualité et les tarifs des établissements en France.
Table des matières
- 1 Répartition des EHPAD en France : un secteur partagé entre public, associatif et privé commercial
- 2 Les groupes privés : une poignée domine le secteur privé commercial
- 3 Des modèles de propriété complexes : distinction entre gestion, murs et finance
- 4 Propriétaires dans le secteur public et associatif : un ancrage local
- 5 Tableau synthétique : principaux propriétaires et parts de marché en France
- 6 Impact de la propriété sur les tarifs, services et qualité en EHPAD
- 7 Transparence et contrôle : ce que révèle la loi sur les propriétaires d’EHPAD
Répartition des EHPAD en France : un secteur partagé entre public, associatif et privé commercial
Au 31 décembre 2023, la France comptait environ 7 400 EHPAD, totalisant près de 610 000 places, avec 573 100 personnes accueillies. Ces établissements sont répartis ainsi :
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- 40 % appartiennent au secteur public, liés aux collectivités locales ou hôpitaux, soit près de 275 900 places,
- 30 % sont gérés par des associations et fondations privées à but non lucratif, totalisant 173 100 places,
- Enfin, 30 % relèvent du secteur privé commercial, avec environ 124 100 places.
Ce partage entre acteurs publics, associatifs et privés commerciaux structure le paysage de l’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Cela a des répercussions sur les modes de financement, la qualité et l’accessibilité des soins.
Les groupes privés : une poignée domine le secteur privé commercial
Le quart privé commercial se concentre entre quelques grands groupes qui détiennent une majorité des places d’EHPAD dans cette catégorie. En 2022, cinq acteurs principaux géraient plus de 1 000 établissements et environ 83 500 places, soit environ 60 % des capacités totales privées commerciales :
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- Clariane, avec 27,24 % détenus par Ker Holding et 25,91 % par Predica (filiale de Crédit agricole Assurances),
- Emeis, où la Caisse des Dépôts, la MAIF, la MACSF Épargne Retraite et CNP Assurances contrôlent ensemble plus de 50 % du capital,
- DomusVi, détenu à parts égales par son fondateur Yves Journel et le fonds britannique Intermediate Capital Group,
- Domidep, contrôlé par des fonds américains spécialisés dans l’infrastructure,
- Colisée, repris par ses créanciers institutionnels (Blackstone, KKR, CVC Credit, Pimco, HIG Capital) suite à une restructuration judiciaire en 2026.
Ces groupes représentent environ 13 % des résidents en EHPAD en France et possèdent d’importants moyens financiers. Par exemple, Colisée affichait 1,7 milliard d’euros de chiffre d’affaires en 2025, avec environ 20 000 salariés à l’échelle européenne.
Des modèles de propriété complexes : distinction entre gestion, murs et finance
La propriété d’un EHPAD est plus qu’une simple possession des bâtiments. Souvent, le groupe exploitant ne détient pas les murs. Le modèle « sale & leaseback » est très répandu : le groupe vend les bâtiments à une foncière ou un investisseur, puis loue les locaux pour continuer l’exploitation. Cela entraîne plusieurs niveaux financiers et juridiques :
- Une société civile immobilière ou foncière détient les murs et perçoit le loyer,
- Une société exploitante gère l’établissement, emploie le personnel et organise la vie des résidents,
- Une holding centrale regroupe les participations, emprunts et dividendes,
- Enfin, des investisseurs et fonds d’investissement (souvent étrangers) apparaissent à la tête, comme c’est le cas pour Colisée depuis 2026.
Par exemple, DomusVi a vendu 22 établissements à des fonds immobiliers étrangers entre 2024 et 2025, en restant locataire-exploitant de ces sites. Ce montage permet de débloquer des liquidités tout en conservant le contrôle opérationnel.
Propriétaires dans le secteur public et associatif : un ancrage local
Le secteur public reste solide dans la gestion des EHPAD, avec des établissements rattachés aux collectivités territoriales (communes, départements) ou établissements hospitaliers. L’objectif est de garantir un accès large et équitable aux personnes âgées, souvent avec un taux élevé de places habilitées à l’aide sociale. Par exemple, environ 81 % des places dans l’ensemble des EHPAD sont habilitées à cette aide, contre seulement 19 % dans les cinq grands groupes privés.
Les associations et fondations privées non lucratives complètent cette offre, avec plus de 1 800 établissements en 2023. Ces acteurs combinent souvent portage social et solidarité locale, avec une mission moins orientée vers la rentabilité.
Tableau synthétique : principaux propriétaires et parts de marché en France
| Type de Propriétaire | Nombre d’EHPAD | Capacités (places) | Part de marché | Caractéristiques |
|---|---|---|---|---|
| Public (collectivités, hôpitaux) | ~3 000 | 275 900 | 40 % | Tarifs réglementés, accès social favorisé |
| Privé associatif (associations, fondations) | ~1 800 | 173 100 | 30 % | Offre sociale et solidaire, gestion à but non lucratif |
| Privé commercial (groupes majeurs) | ~2 000 (dont 5 groupes dominants) | 124 100 (83 540 pour les 5 premiers) | 30 % (60 % du privé commercial par les 5 groupes) | Gestion professionnelle, forte présence des investisseurs financiers |
Impact de la propriété sur les tarifs, services et qualité en EHPAD
Les différences dans la nature des propriétaires influencent les conditions d’accueil et les prix des EHPAD. Par exemple, dans les établissements des cinq grands groupes privés, une place ne bénéficiant pas de l’aide sociale coûtait en moyenne 98 euros par nuit en 2022, contre 89 euros dans les autres structures privées commerciales. Ces groupes mettent aussi davantage l’accent sur le confort matériel avec 90 chambres individuelles pour 100 résidents, supérieur aux autres catégories.
Cependant, le taux d’encadrement est légèrement plus élevé dans les établissements publics et associatifs, reflétant parfois une offre plus solidaire. L’accès des personnes à faibles ressources reste plus large dans ces structures, avec un taux de places habilitées à l’aide sociale très majoritaire dans le parc global (81 %).
Transparence et contrôle : ce que révèle la loi sur les propriétaires d’EHPAD
Depuis 2023, les autorités publiques ont renforcé leurs contrôles, avec la Cour des comptes et les chambres régionales des comptes pouvant auditer les sociétés détenant indirectement des EHPAD. La nouvelle législation impose aussi la publication annuelle des taux d’encadrement, d’absentéisme et de rotation du personnel, mais ne rend pas obligatoire la divulgation des propriétaires effectifs.
La loi Bien Vieillir, entrée en vigueur début 2026, facilite l’accès des familles aux établissements, avec un droit de visite absolu. Toutefois, il reste difficile pour les familles d’identifier clairement qui possède l’immeuble ou détient les holdings derrière la gestion des EHPAD, ce qui reste un enjeu majeur en termes de transparence.
